Corte di Cassazione, sentenza n. 34156 del 20 dicembre 2019

La controversa questione degli effetti sananti della registrazione tardiva del contratto è stata risolta dalle Sezioni unite di questa Corte, con la sentenza del 9 ottobre 2017, n. 23601, la quale ha sancito il principio di diritto secondo cui il contratto di locazione di immobili urbani, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente fin dal principio il canone realmente pattuito, e quindi esulando dalle ipotesi nelle quali ricorra il cosiddetto “accordo simulatorio” (che conduce ad altre e diverse dinamiche in punto di invalidità della clausola e del contratto), ove non registrato nel termine, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della I. n. 311/2004; tuttavia, la registrazione tardiva — tanto per effetto dell’art. 4 del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro), che, pur nel prevedere l’obbligo di registrazione del contratto di locazione nel termine di 30 giorni dalla sottoscrizione, ne ammette la sanatoria con registrazione tardiva, con applicazione delle relative sanzioni al contravventore, al quale, oltretutto, il sistema tributario consente il ricorso allo strumento del c.d. ravvedimento operoso (art. 13 d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472), quanto ai sensi dell’art. 10 dello Statuto del contribuente, a mente del quale “le violazioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto” — lo sana, posto che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento (entrambi i termini da intendersi, come ovvio, in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale). Tale registrazione rimessa all’iniziativa di entrambe le parti, locatore e conduttore, sana il contratto, con decorrenza ex tunc degli effetti giuridici del medesimo, giacché una soluzione diversa si risolverebbe in una inaccettabile “novazione del contratto originario (indirettamente) per factum principis”, inficiando la “disciplina legale della durata del contratto”.